個人再生で不動産担保ローン付持ち家やローンのない持ち家はどうなる？

まず、個人再生手続きにおける持ち家の基本的なルールを解説します。

●原則：財産の処分は不要

個人再生は、自己破産のように財産を強制的に処分される手続きではありません。そのため、原則として持ち家を手放す必要はありません。

●「清算価値保障の原則」

ただし、個人再生には「清算価値保障の原則」というルールがあります。これは、「個人再生で返済する総額は、申立人が保有している財産の評価額（清算価値）を下回ってはならない」というものです。

つまり、持ち家を含めた財産の価値が高い場合、その価値以上の金額を弁済する必要があり、結果として個人再生後の返済総額が増える可能性があります。

特に持ち家は高額な財産となりやすいため、この原則が大きく影響します。

これは、住宅ローンだけは従来の契約どおりに返済を続け、その他の借金（カードローン、キャッシングなど）だけを減額の対象とする制度です。

この特則を利用することで、住宅ローンを支払い続けながら、持ち家を守ることが可能になります。

住宅ローン特則を利用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。主なものは以下の通りです。

• 申立人自身が所有している家であること
• 申立人自身が主に居住している家であること
• 住宅の建設や購入、リフォームのためのローンであること
• 住宅ローン以外の抵当権（不動産担保ローンなど）が設定されていないこと

住宅ローン特則を利用した個人再生の最大のメリットは、住宅ローン以外の借金を大幅に減額してもらい、住宅ローンの返済を継続することで、個人再生後も持ち家に住み続けられる点です。

持ち家に、「不動産担保ローン」が設定されている場合は、住宅ローン特則を利用することはできません。

●不動産担保ローンは「別除権」として扱われる

不動産担保ローンを設定している債権者（金融機関など）は、「別除権（べつじょけん）」という権利を持っています。

別除権とは、個人再生の手続きとは関係なく、担保となっている不動産を競売にかけるなどして、優先的に貸付金を回収できる権利です。

個人再生手続きを開始しても、別除権を持つ債権者は担保権を実行（＝競売の申立て）することができます。

担保権の実行を避けるためには、家族等の援助で不動産担保ローンの全部または一部を返済し、持ち家を担保から外す必要があります。

（ただし、ご自身で返済するのは偏波弁済となるので、基本的には避けなければなりません）

このように、不動産担保ローンがある持ち家を個人再生手続きで守ることは、原則として非常に難しいと言えます。

不動産担保ローンがあり個人再生（住宅ローン特則）が利用できない場合に、選択できる方法を紹介します。

　【自己破産をする】

持ち家を残すことを諦め、自己破産をしてすべて清算する方法があります。

メリット

• すべての債務から解放される

デメリット

• 不動産等高額な財産は処分の対象になる。

【任意整理をする】

不動産担保ローンは返済を継続し、その他の債務を任意整理で解決する方法があります。

個人再生に比べて、任意整理は比較的手続きが簡単であり、不動産の処分を伴わずに借金問題を解決する方法の一つです。

任意整理とは、債権者と直接交渉し、将来利息のカット、返済期間の延長などを見直す手続きです。裁判所を介さないため、手続きが比較的迅速で費用も抑えられるのが特徴です。

メリット

• 家族や職場に知られない: 裁判所を利用しないので、周囲に知られるリスクがほとんどない。

• 財産の処分が不要: 持ち家や車などの財産を手放す必要がありません。

ただし、元本の減額は期待できないため、借金の総額や収入状況によっては、他の手続きと比較検討することが重要です。

実際問題はこちらの選択をされて返済を継続する方がほとんどです。

ローンがないため、当然ながら住宅ローン特則を利用することはできません。

通常の個人再生手続きとなります。

抵当権も設定されていないので、別除権を持つ債権者は存在しないため、個人再生手続きによって家が競売にかけられる心配はありません。

個人再生では財産の処分は不要なので、持ち家を残すことは可能です。

このケースで手続きに影響するのが、「清算価値保障の原則」です。

ローンのない持ち家は、そのまま財産として評価されます。

個人再生では、借金額に応じて最低限返済すべき額（最低弁済額）が定められていますが、持ち家の評価額がこの最低弁済額を上回る場合、その持ち家の評価額が、実際に返済しなければならない総額となります。

【具体例】

• 借金総額：500万円
• ケースA：財産がほとんどない場合 → 個人再生により、返済額は最低弁済額である100万円（500万円の1/5）に減額される可能性が高い。
• ケースB：価値300万円の（ローンのない）持ち家がある場合 → 清算価値（300万円）が最低弁済額（100万円）を上回るため、返済総額は300万円となる。減額はされるが、ケースAほどではない。
• ケースC：価値1,500万円の（ローンのない）持ち家がある場合 → 清算価値（1,500万円）が借金総額（500万円）を大幅に上回るため、最低弁済額も清算価値も考慮した結果、借金500万円全額を返済する必要がある。この場合、個人再生による借金の減額メリットは全くない。

上記ケースCのように、ローンのない持ち家の評価額が借金総額を上回るような場合、個人再生をしても借金が減額されず、手続きの手間や費用を考えると個人再生を利用するメリットがなくなってしまいます。

ローンのない持ち家がある場合に個人再生の減額効果を得られるのは、持ち家の価値が比較的低い場合に限られます。

ローンのない持ち家の価値が高く、個人再生のメリットがないと判断される場合、以下のような解決策が考えられます。

１．任意整理を行う

「ローンのない持ち家」がある場合の一番現実的な解決方法です。

２．不動産を売却する
もう一つの選択肢は、持ち家を売却してその資金で借金を返済する方法です。

特に、持ち家の価値が高い場合や、住んでいない場合はこの方法が有効です。

売却後に得た資金で借金を一括返済できるため、債務問題を速やかに解決できるメリットがあります。

３．不動産担保ローンで借り換える
持ち家を担保にして、低金利で新たな融資を受けることで、既存の借金を一括返済する方法です。

この方法は、利息負担を軽減し、長期的に安定した返済計画を立てることが可能です。

個人再生は、借金を減額しつつ持ち家を残せる可能性がある手続きですが、その実現可否はローンの状況によって大きく左右されます。

• 住宅ローン返済中: 「住宅ローン特則」を利用できれば、家を残せる可能性が高い。
• 不動産担保ローンあり: 債権者の「別除権」により、原則として家を残すのは難しい。
• ローンなし: 家が競売される心配はないが、「清算価値保障の原則」により、家の評価額次第では返済額が高額になり、個人再生のメリットがなくなる場合がある。

ご自身の状況でどの手続きが最適なのか、持ち家を残せるのかどうかを正確に判断するには、法律や手続きに関する専門的な知識が不可欠です。

借金問題や持ち家のことでお悩みの方は、できるだけ早く弁護士や司法書士などの専門家にご相談いただくことを強くお勧めします。

黒川聡史（司法書士法人黒川事務所 代表司法書士）

東京司法書士会所属：登録番号第4230号

簡裁代理権認定司法書士：法務大臣認定第501067号

行政書士（登録番号第19082582号）

ファイナンシャルプランナー（CFP®：1級FP技能士）

経歴: 平成19年に渋谷で個人事務所を開業。債務整理を中心に12,000人以上の依頼者を解決。現在は事務所を法人化して活動

著書に『借金の不安が楽になるお金の話』『FPに知ってほしい借金の話』がある