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ローンのない持ち家がある場合でも個人再生は可能か?住宅ローン完済や相続のケースについて解説

多重債務で債務整理の相談をされる方の中には、「住宅ローンは完済している」「相続した不動産に住んでいる」「贈与を受けて持ち家に住んでいる」など住宅ローンがない不動産をお持ちのケースがあります。

 

住宅ローンや家賃の支払いがない場合は、じつは借入額が多いケースがあります。

住宅ローンや家賃の支払がある人と比較して、毎月の返済に充てられる金額が多くなるため多く借金することができる傾向にあるからです(債権者も多く貸してくれます)。

 

では、このような場合に個人再生は利用できるのでしょうか?

本記事では、住宅ローンがない持ち家を保有している場合の個人再生の利用可能性や注意点、さらには代替策について詳しく解説します。

住宅ローンのない持ち家がある場合の個人再生

この記事でわかること

  • 住宅ローンが無いと住宅ローン特則は利用不可
  • 持ち家は残せるが、住宅の価値が返済額に影響する
  • 住宅の価値が高いと個人再生の減額のメリットがない

住宅ローン特則は、住宅ローンのある持ち家を守る制度

「個人再生をしたら住宅を残せる」という表現がよくされます。

 

正確には住宅ローンがあっても住宅ローン特則付き個人再生をすれば、住宅ローンはそのまま支払しつづけ住宅を残せるという意味になります。

 

しかし、住宅ローンがなければ、住宅ローン特則は利用できません

この場合は、通常の個人再生を利用することになります。

個人再生は「財産を処分する必要はない」から住宅ローンのない持ち家も処分しなくていいの?

たしかに、個人再生は自己破産と違い財産を処分されることはありません

 

自己破産の場合は、住宅ローンのない持ち家があれば破産管財人により売却・換金されて債権者への配当に充てられます。

 

個人再生の場合は、財産は処分されませんのでローンのない持ち家も処分されません

問題になるのは持ち家の資産価値

財産を処分する必要がないのであれば、個人再生をしようと考えるのが一般的ですが、実は個人再生には清算価値保障原則というルールがあります。

 

清算価値保障原則をわかりやすく説明すると

個人再生をした場合の最低返済額は、持っている財産の価値を下回ってはいけない」というルールです。

個人再生の最低返済額と清算価値

具体例(個人再生のメリットがない)

例えば、500万円の借金があり、財産がない場合は、個人再生をすれば借金の額は通常、5分の1の100万円程度に減額されます。

 

しかし、もし保有している財産が300万円分ある場合、最低返済額は300万円となり、100万円まで減額されることはありません。

 

これを住宅ローンのない持ち家に当てはめると、その資産価値が非常に重要になります。

 

仮に持ち家の価値が1,500万円ある場合、個人再生をしても借金の減額は期待できません。

借金が500万円であっても、持ち家の価値がそれを上回るため、借金は全額返済しなければならず、個人再生のメリットがなくなってしまいます。

 

▼具体例:

  • 借金額:500万円
  • 財産がほとんどない場合 → 個人再生によって借金が5分の1(100万円)に減額
  • 持ち家の価値:300万円の場合 → 最低返済額は 300万円となり、100万円への減額は不可
  • 持ち家の価値:1,500万円の場合 → 借金額500万円を全額返済しなければならず、個人再生のメリットがなくなる

上記のように、ローンのない持ち家を保有している場合、その資産価値によっては、個人再生を利用するメリットがないという結論に至ることが多いです。

 

個人再生の減額効果を得るには、持ち家の価値が低い場合に限定されます。

例えば、持ち家の価値が200万円程度であれば、清算価値保障原則に基づき返済額も200万円となり、ある程度の減額効果が見込まれます。

個人再生のメリットがない場合の解決策は?

個人再生のメリットがない場合の解決策

1.任意整理を行う


個人再生に比べて、任意整理は比較的手続きが簡単であり、不動産の処分を伴わずに借金問題を解決する方法の一つです。

 

任意整理とは、債権者と直接交渉し、将来利息のカット、返済期間の延長などを見直す手続きです。裁判所を介さないため、手続きが比較的迅速で費用も抑えられるのが特徴です。

●メリット

  • 家族や職場に知られない: 裁判所を利用しないので、周囲に知られるリスクがほとんどない。

  • 財産の処分が不要: 持ち家や車などの財産を手放す必要がありません。

 

ただし、元本の減額は期待できないため、借金の総額や収入状況によっては、他の手続きと比較検討することが重要です。

(「ローンのない持ち家」がある場合の一番現実的な解決方法です)

 

2.不動産を売却する
もう一つの選択肢は、持ち家を売却してその資金で借金を返済する方法です。

特に、持ち家の価値が高い場合や、住んでいない場合はこの方法が有効です。

売却後に得た資金で借金を一括返済できるため、債務問題を速やかに解決できるメリットがあります。

 

3.不動産担保ローンで借り換える
持ち家を担保にして、低金利で新たな融資を受けることで、既存の借金を一括返済する方法です。

この方法は、利息負担を軽減し、長期的に安定した返済計画を立てることが可能です。

不動産担保ローンのリスクと注意点

  • 返済不能時のリスク: 返済が滞ると、担保として提供した持ち家が差し押さえられ、最終的に競売にかけられる可能性があります。

  • 金利負担: 金利が高い場合、返済総額が増加し、長期的な負担となることがあります。

  • 返済期間の長期化:毎月の返済額を下げるため返済期間を長期化すると完済までの総支払額が増えることに注意しましょう。

  • 再度の借入リスク: 借金一本化により完済した会社から再度借り入れてしまうケースがあります。再度借り入れをすると状況は必ず悪化します。

この方法を検討する際は、しっかりと返済計画を立て、無理のない返済が可能かどうかを十分に考慮することが重要です。

まとめ

住宅ローンのない持ち家がある場合、その資産価値が高いと、個人再生を利用しても借金の減額効果は期待できません

 

個人再生のメリットが限定的であるため、他の手続きでの解決策を模索する必要があります。

特に、任意整理が現実的な選択肢となります。

 

債務整理はそれぞれの状況に応じて、最適な手段を選ぶことが重要です。

住宅ローンがない持ち家のある場合には、資産価値を考慮しながら慎重に判断することが求められます。専門家のアドバイスを受けつつ、最善の解決策を見つけましょう。

ローンのない持ち家がある場合の個人再生についてよくあるご質問

ここではよくあるご質問をご紹介します。

ローンのない持ち家があっても個人再生は利用できますか?

住宅ローンが完済されている場合でも個人再生を利用することは可能です。

ただし、この場合、住宅ローン特則(住宅ローンがある場合に住宅を保護する特例)は適用されません。

 

通常の個人再生手続きとなり、不動産の価値が手続きに影響します。

個人再生をすると持ち家を処分しなければなりませんか?

個人再生では自己破産と異なり、財産を処分する必要はありません。そのため、ローンが完済された持ち家であっても手続き中に強制的に売却されることはありません。

 

ただし、「清算価値保障原則」に基づき、持ち家などの財産の価値が返済額に影響します。持ち家の価値が高い場合、その分返済額が増えるため、借金の大幅な減額が難しくなり、個人再生を利用するメリットが少なくなることがあります。

ローンのない持ち家がある場合の他の解決策は?

個人再生のメリットが少ない場合、次のような解決策が考えられます。

 

  • 任意整理(多くのケースでこれが選ばれます)
  • 不動産の売却をして借金の返済に充てる
  • 不動産担保ローンを利用して借金を借り換える

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この記事の執筆者

執筆者 司法書士黒川聡史

黒川聡史(司法書士法人黒川事務所 代表司法書士)

東京司法書士会所属:登録番号第4230号

簡裁代理権認定司法書士:法務大臣認定第501067号

行政書士(登録番号第19082582号)

ファイナンシャルプランナー(CFP®:1級FP技能士)

経歴: 平成19年に渋谷で個人事務所を開業。債務整理を中心に12,000人以上の依頼者を解決。現在は事務所を法人化して活動

著書に『借金の不安が楽になるお金の話』『FPに知ってほしい借金の話』がある

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