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住宅ローンがある個人再生の注意すべきポイント

住宅ローンを背負って借金返済に困っている方には、住宅ローン以外にもカードローンなどの借金があって首が回らなくなっているケースが多い傾向がみられます。

住宅ローンを返せないので、他に借金を重ねてしまい、さらに返済が苦しくなってしまうのです。

 

そういったケースで債務整理するなら、家を守る方法を検討しなければなりません。具体的には以下の2つの方法があります。

  1. 住宅ローンを除外した任意整理
  2. 住宅ローン特則(住宅資金特別条項)を利用した個人再生

 

住宅ローン特則を利用した個人再生をすると、住宅を残して他の債務を圧縮できるので支払が楽になり、家を残しやすくなるメリットがあります。

任意整理よりも個人再生がメリットあり

「住宅ローンと個人再生」この記事でわかること

住宅ローン特則つき個人再生を利用すると、住宅ローン以外の債務を圧縮できる

住宅ローンの残高や返済額は基本的にそのままだけれども、リスケジュールで返済を猶予してもらえる可能性もある

住宅ローン特則を利用するための条件

住宅ローン特則つき個人再生をすると、家を失わずにカードローンなどの債務を圧縮できる!

住宅ローン特則付き個人再生の特徴

個人再生は、負債を全体的に大きく減額できる債務整理手続きです。

基本的に特定の負債だけを減額し、特定の負債を支払い続けるといった個別的な対応はできません。個人再生には債権者全員を平等に取り扱わねばならないという「債権者平等の原則」が適用されるためです。

 

ただし例外的に、住宅ローン特則(住宅資金特別条項)を利用すると、住宅ローンのみ特別扱いできます。

住宅ローン以外の債務を圧縮して毎月の返済額を下げ、住宅ローンは通常どおり支払いをすれば家を守れます。これが住宅ローン特則つき個人再生の最大のメリットといえるでしょう。

住宅ローン特則を利用したらどのくらい返済額が減るのか?具体例で確認

住宅ローン付き個人再生を利用したらどうなるのかをイメージしていただくために簡単な具体例を紹介します。

●個人再生手続前●

住宅ローン残高1,500万円、月60,000円ずつ返済

カードローン4社から計600万借入、月120,000円返済(7年間で完済予定)

合計月180,000円を返済に充てていた

住宅ローンは支払い続けて他の債務を圧縮する個人再生

●個人再生手続後●

住宅ローン残高1,500万円、月60,000円ずつ返済(以前と変わらない)

 

カードローン4社への要返済額は120万円まで減額、月の支払額は34,000円まで減額(3年間で完済予定)

月合計返済額は94,000円へ減額

このケースの場合、毎月の返済額が86,000円も減額されます。3年が経過すると34,000円ずつのカードローン返済が終了するので、残りは月額60,000円の住宅ローンのみとなります。

個人再生をしなければ7年の間、合計180,000円の返済が必要だったので、それと比べると大幅に負担が軽くなったといえるでしょう。

 

ちなみに、任意整理のケースでは、カードローン4社への返済は110,000円が目安です。住宅ローンと合計すると今後5年の間は170,000円の返済が必要になります。

 

住宅ローンとそれ以外に高額なカードローンが複数ある場合は、任意整理よりも個人再生の方がメリットがあります。

住宅ローン特則を使える条件

住宅ローン特則を適用するには、以下の条件を満たさねばなりません。

​ 住宅の建設もしくは購入に必要な資金の借入であること

基本的に「住宅ローン」であれば問題ありません。借り換えローンにも適用可能です。

諸費用ローンの場合、借入金額や用途によって総合的に適用の可否が判断されます。

​ 住宅に住宅ローン債権を被担保債権とする銀行や保証会社の抵当権が設定されていること

建物や土地、マンションなどに抵当権が設定されている場合に適用されます。

​ 住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと

住宅ローン以外に「不動産担保ローン」などによる抵当権が設定されていたら利用できません。

​ 本人が居住していること

投資用や別荘やセカンドハウスには適用できません。

単身赴任中でもいずれ居住する予定なら利用可能です。

​ 居住用のスペースが2分の1以上であること

店舗用住宅、二世帯住宅の場合でも、本人の居住スペースが床面積の2分の1以上であれば住宅ローン特則を適用できます。

ペアローンの場合の問題点

夫婦でペアローンを組むと、自分の持分に自分の借入分だけではなく「パートナーの借入分」についての抵当権も設定されます。つまり「(自分以外の)他の抵当権がついている」状態となってしまいます。そこで原則的には住宅ローン特則を適用できません。

 

しかし、それでは家を守れなくなって不都合が生じるので、ペアローンのケースに限って特別扱いが認められています。具体的には「夫婦が2人とも個人再生も申し立てる」ことを条件に住宅ローン特則を適用できます。

 

以上より、ペアローンを組んでいて夫がカードローンなどの借金を増やしてしまい、個人再生したいときには、借金していない妻も一緒に個人再生を申し立てる必要があります。

 

このように住宅ローンでペアローンや連帯保証、連帯債務などが設定されている場合、個人再生の手続きが複雑になる可能性があります。迷われたときには司法書士までご相談ください。

リスケジュールについて

個人再生の住宅ローン特則を利用すると、住宅ローン返済方法自体のリスケジュールもできる可能性があります。

  • 保証会社が代位弁済していてもなかったことにできる

保証会社から一括払いを求められていても、代位弁済をなかったことにして分割払いが可能となります。

  • 返済期間を10年まで延ばせる

住宅ローンの返済期間を10年まで延長し、月々の負担を軽くできます。

  • 元本の支払いを据え置いてもらえる

個人再生の再生債務の返済期間中、元本の支払いを据え置いて待ってもらえます。

  • 債権者の同意を取り付けて支払方法をアレンジできる

住宅ローン債権者の同意を取り付ければ、上記以外にも支払方法を調整できます。

住宅ローン特則つき個人再生を利用する際のチェックポイント

住宅ローン特則つきの個人再生を検討する際に、いくつかチェックポイントがあります。

  • 住宅ローンの残債務

償還予定表、残高表を確認したり、金融機関に問い合わせて教えてもらったりしましょう。

  • 現在の住宅の価値

現在、住宅を売却したらどのくらいの金額で売れるのか、確認する必要があります。複数の不動産屋さんに「簡易査定」を依頼して平均値をとるのが良いでしょう。

住宅価値が住宅ローンの残債額より高額(アンダーローン)のケースにおける注意点

「現在の住宅の価値」-「住宅ローンの残債務」がプラスになるアンダーローンの場合、プラス価値が「資産」とみなされます。個人再生をすると、その額まで最低返済額が上がってしまうので注意しましょう

住宅価値がプラスになるアンダーローンの具体例

住宅ローン残高2,000万円、住宅価値2,300万円、住宅ローン以外の債務額500万円の場合

 

財産がなければ500万円の借金が5分の1となって100万円にまで減るはずです。しかし住宅価値と住宅ローンの債務残高の差額の300万円が資産となるので、300万円までしか圧縮できません。

 

住宅ローン残高3,000万円、住宅価値4,000万円、住宅ローン以外の債務額500万円の場合

 

住宅の価値と住宅ローンの債務残高の差額1,000万円以下には負債が圧縮されません。負債額が500万円なので、個人再生をする意味はないといえるでしょう。

 

「住宅ローンの残債務<住宅の価値」のケースでは債務の圧縮率が低くなるので、個人再生のメリットが薄くなったり個人再生を利用する意味がなくなったりします。

ベストな選択をするには専門家による助言が必要ですので、迷われたら司法書士までご相談ください。

住宅ローンについてよくある質問

どんな書類が必要ですが?

住宅ローンの契約書一式・償還表

住宅ローンを組んだ際、銀行から金銭消費貸借契約書や保証委託契約書・償還表などが渡されているはずです。それらの一式書類を用意しましょう。

 

他にも住民票、給与明細書、源泉徴収票、預貯金通帳などの多くの書類を集めなければなりません。個別のケースによって必要書類が異なるので、詳細は依頼した司法書士からアドバイスを受けてください。

住宅(不動産)の現在の価格を査定してもらう必要がありますか?

査定する必要があります。

あります。不動産会社の査定書が2社分必要なので、大手の不動産会社2社に簡易査定を依頼しましょう。

住宅が値上がりしている場合も利用できますか?

返済額が上がり個人再生では解決できないケースもあります。

状況にもよりますが、値上がり幅が大きいと個人再生後の返済額が上がってしまい、解決できくなる可能性があります。

 

たとえば住宅の評価額が3,000万円で住宅ローンの残債務が2,600万円の場合、清算価値(最低でも支払わねばならない金額)に400万円が加算されます。

住宅ローン以外の債務が1,000万円の場合、本来であれば5分の1である200万円にまで減額されるはずですが、400万円までしか減額されません。

そうであれば個人再生をしても高額な支払が必要となるので、返済が厳しくなる方が多いでしょう。

住宅ローンは減額されますか?

住宅ローンの元金・利息・損害金は減りません。

住宅ローンの元金や利息、損害金は減りません。

リスケジュールをしても返済額が減るわけではなく、支払期間などを調整して全額払わねばならないのが原則です。

 

また、現実には住宅ローン特則を利用するとしてもリスケジュールを適用せず「住宅ローンはそのまま継続して払う」という「そのまま型」を利用するケースが多数です。

銀行の協力してくれますか?

銀行には書類の関係や協議の関係で協力頂く必要があります。

銀行には書類の関係や協議の関係でご協力頂く必要があります。

多くのケースで住宅ローン特則を使っても銀行に不利益はないため「協力してもらえない」心配はほとんど不要といってよいでしょう。

「個人再生と住宅ローン」まとめ

まずは、不動産屋さんに査定依頼をして住宅ローンと不動産の価値の比較

不動産の価値の方が高い(アンダーローン)と個人再生のメリットがなくなる

住宅に住んでいないと利用できない(単身赴任なら可)

住宅ローン以外の債務を減額して支払っていく(住宅ローンはそのまま払う)

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