住宅ローン返済中の個人再生（住宅資金特別条項）の注意すべきポイントを解説

住宅ローンを抱えながら他社からの借入（カードローンなど）の返済が困難となった場合、「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」を利用した個人再生手続きを利用することで、ご自宅を維持したまま、住宅ローン以外の債務を大幅に圧縮できる可能性があります。

本記事では、債務整理を検討されている方に向けて、住宅ローン特則の具体的な仕組み、利用するための条件、および手続き前に必ず確認すべき重要な基準（不動産査定額と残債務の比較など）について詳しく解説します。

個人再生は、裁判所を介して負債全体を法律の基準に従って減額し、原則3年（最長5年）で分割返済していく手続きです。

本来ならば個人再生では、特定の負債（この場合は住宅ローン）だけを除外して返済を続けるといった個別対応は認められません。

しかし、この原則を厳格に適用すると、債務者は自宅を手放さざるを得なくなります。

そこで、この問題を解決するために設けられたのが「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」です。

この特則を利用することで、住宅ローンについては従来通り（または条件を変更して）返済を継続し、自宅を維持しながら、その他の債務（カードローンや消費者金融からの借入など）のみを圧縮することが可能です。

住宅ローン特則はすべてのケースで利用できるわけではありません。

以下の5つの条件をすべて満たす必要があります。

基本的に「住宅ローン」であれば問題ありません。借り換えローンにも適用可能です。

諸費用ローンの場合、借入金額や用途によって総合的に適用の可否が判断されます。

対象となる土地や建物に対して、銀行や保証会社による抵当権が設定されている必要があります。

事業用資金の借入や、不動産担保ローンなど、住宅ローン以外の債権による抵当権や根抵当権が設定されている場合は、利用できません。

投資用物件、別荘、セカンドハウスには適用できません。

ただし、単身赴任などの事情で一時的に離れているものの、将来的に居住する予定が明確である場合は適用の対象となります。

店舗併用住宅や二世帯住宅の場合、申立人自身の居住部分が建物全体の床面積の半分以上を占めている必要があります。

原則として住宅ローンは「そのままの条件」で支払い続けます（そのまま型）が、滞納などの事情がある場合、債権者の同意等を得ることで以下のようないくつかの変更（リスケジュール）が可能な場合があります。

• 期限の利益の回復

保証会社から一括払いを求められていても、代位弁済をなかったことにして分割払いが可能となります。

• 返済期間の延長

最終の完済年齢が70歳を超えない範囲で、返済期間を最長10年延長し、毎月の負担額を下げる手続きです。

• 元本返済の猶予

個人再生の返済期間中（原則3年間）、住宅ローンの支払いを利息のみに据え置き、負担を一時的に軽減する方法です。

• 同意型

上記の枠に収まらない場合でも、住宅ローン債権者との個別協議により合意が得られれば、独自の返済計画を定めることができます。

住宅ローン特則を利用する際、必ず事前に確認しなければならないのが「現在の不動産の査定額」と「住宅ローンの残債務額」の比較です。

個人再生には「清算価値保障原則（せいさんかちほしょうげんそく）」というルールがあります。

これは、「自己破産をした場合に債権者に配当される財産額（清算価値）以上の金額を、個人再生でも返済しなければならない」という基準です。

住宅を売却した金額がローン残高を上回る状態を「アンダーローン」と呼びます。

この場合、その差額（プラスの価値）は申立人の「資産」とみなされ、清算価値に加算されます。

【計算例】

• 住宅ローン残高：2,000万円

• 住宅の査定額：2,300万円

• その他の債務：500万円

この場合、本来であればその他の債務500万円は、個人再生の最低弁済基準により100万円まで圧縮されるはずです。

しかし、住宅のプラス価値である300万円（2,300万円－2,000万円）が資産とみなされるため、清算価値保障原則が適用され、最低返済額は300万円に引き上げられます。

さらに、住宅の査定額が4,000万円（プラス価値が2,000万円）の場合などは、その他の債務額（500万円）を超えてしまうため、債務の減額効果は一切生じず、個人再生を利用するメリットがなくなります。

手続きを進める前に、必ず複数の不動産会社へ査定を依頼し、清算価値を算出する必要があります。

住宅ローンの内容を確認するため、「金銭消費貸借契約書」「保証委託契約書」「償還予定表（返済予定表）」の提出が必要です。

その他にも、住民票、給与明細書、源泉徴収票、過去1〜2年分の預貯金通帳の履歴など、資産と収入を証明する多くの資料が必要です。

必須です。「清算価値保障原則」の算定根拠となるため、裁判所へ提出する資料として、大手の不動産会社など2社以上による査定書（簡易査定で可）を取得する必要があります。

利用自体は可能ですが、債務の減額できない可能性があります。

査定額が残債務を大きく上回る場合、個人再生の手続でも減額することができず、結果的にメリットがないケースも存在します。

ほとんどのケースで協力が得られます。

住宅ローン特則を利用して返済が継続されることは銀行側にとっても不利益にはならないためです。

必要書類の発行や協議において、不当に拒絶される心配は必要ありません。

住宅ローンの元金や利息、損害金は減りません。

リスケジュールをしても返済額が減るわけではなく、支払期間などを調整して全額払います。

多くのケースでは、住宅ローン特則を利用するとしてもリスケジュールを適用せず「住宅ローンはそのまま継続して払う」という「そのまま型」を利用します。

• 住宅ローン特則を使えば、住宅を手放さずに借金を減額できる
• 住宅の査定を行い、住宅ローンの残高と比較することが重要
• アンダーローンの場合、個人再生のメリットが薄れる可能性がある
• 住宅に居住していないと手続きできない（投資用不動産不可）

住宅ローンを抱えながらの個人再生は慎重な判断が必要です。

専門としている弁護士や司法書士のアドバイスを受けながら、自分にとって最適な解決策を選びましょう。

黒川聡史（司法書士法人黒川事務所 代表司法書士）

東京司法書士会所属：登録番号第4230号

簡裁代理権認定司法書士：法務大臣認定第501067号

行政書士（登録番号第19082582号）

ファイナンシャルプランナー（CFP®：1級FP技能士）

経歴: 平成19年に個人事務所を開業。債務整理を中心に12,000人以上の依頼者を解決。現在は事務所を法人化して活動

著書に『借金の不安が楽になるお金の話』『FPに知ってほしい借金の話』がある