住宅ローンは債務整理できる？家を残せるケースと払えないときの対処法

住宅ローンの返済が苦しくなったとき、「債務整理すれば楽になるのか」「家を失わずに済む方法はあるのか」と不安になる方は多いでしょう。

じつは、住宅ローンそのものを任意整理の対象にすることはできません。

しかし、状況によっては家を残しながら借金を整理できる方法が存在します。

この記事では、住宅ローンが払えなくなったときの選択肢を、家を残すケース・手放すケースに分けてわかりやすく解説します。

住宅ローンは、任意整理の対象から外さなければなりません。

住宅ローンには「抵当権」が設定されているからです。

抵当権とは、ローンが返済されない場合に、金融機関が住宅を売却して優先的に回収できる権利のことです。

住宅ローンを任意整理の対象に含めると、金融機関はこの抵当権を実行し、裁判所の競売手続きによって住宅が売却されてしまいます。

そのため、家を守りたいなら、住宅ローンは整理の対象から外し、返済を継続することが大前提となります。

任意整理では、整理する債権者を選ぶことができます。

そのため、住宅ローン以外のカードローンや消費者金融だけを整理対象にすることが可能です。

住宅ローンをそのまま返済しながら、その他の借金だけを整理することで、家を手放さずに毎月の返済負担を減らせる可能性があります。

一方で、住宅ローンの返済自体が根本的に難しい状況では、家を維持し続けることが現実的でないケースもあります。

収入が大幅に減った、住宅ローン以外にも多額の借金がある、といった場合は、任意売却や自己破産を含めた選択肢を検討する必要があります。

具体的な対処法を考える前に、まず現状を正確に把握することが大切です。

感情的に焦って動いてしまうと、後から後悔する選択につながることもあります。

まずは、以下の2点を確認しましょう。

返済残高表や金融機関への問い合わせで、現在の住宅ローン残高を確認しましょう。

残高の把握は、その後の選択肢を考えるうえで欠かせない情報です。

近隣の不動産会社2社程度に簡易査定を依頼し、現在の自宅市場価値を調べましょう。

住宅ローン残高と自宅の価値を比較することで、売却で完済できるのか、いわゆる「オーバーローン」の状態なのかが見えてきます。

この2つの数字が、今後の方針を決める判断材料になります。

住宅ローン以外に大きな借金がなく、収入の回復が見込めるなら、まず金融機関に相談して返済条件の見直し（リスケジュール）を求めましょう。

主な見直しの例としては、次のようなものがあります。

• 返済期間を延長して月々の返済額を減らす
• 一定期間の返済猶予を認めてもらう
• ボーナス払いを廃止して毎月払いに変更する
• 短期間だけ利息分のみの返済にしてもらう

ただし、返済期間を延ばすと返済総額は増えます。

あくまでも一時的な対処として有効な手段であり、収入が継続的に厳しい場合は根本的な解決にはなりません。

住宅ローンのほかにカードローンや消費者金融の借金がある場合は、住宅ローンを除いた債務だけを任意整理する方法があります。

任意整理では、将来の利息をカットしたうえで残金を3年～5年の分割返済する形に整理します。

住宅ローンを対象から外せるため、家を維持しながら他の借金を減らすことが可能です。

住宅ローン以外の毎月の返済額を減らすことで家計が安定し、住宅ローンの支払いも継続できる見込みが立つなら、この方法が有効です。

カードローンなどの借金が多く、それを大幅に圧縮できれば住宅ローンは払っていけるという方には、「個人再生（住宅ローン特則）」という選択肢があります。

個人再生は、住宅ローンはそのまま返済しながら、それ以外の債務をおおむね5分の1に圧縮できる手続きです。

たとえば、住宅ローンの残高が2,000万円（月7万円）、カードローン等の残高が500万円（月8万円）の場合を考えてみます。

個人再生を使うと、カードローン500万円が100万円に圧縮され、月々の返済は約3万円弱に。

合計の返済額は月10万円となり、住宅ローンだけを払い続けていた水準に近づきます。

ただし、住宅ローンの残債務が自宅の市場価値を下回っている（住宅の価値のほうが高いアンダーローン）場合は、この特則が使えないケースもあります。

要件の確認は専門家に相談するのが確実です。

自宅を売却する場合は、不動産仲介会社に見積もりをお願いして「いくらで売りに出せそうか？成約しそうか？」など調べます。

住宅ローンの残債務以上で売却が可能であれば、不動産を売却して残債務を完済します。

仲介手数料の3％＋6万円を用意するか売却代金の余剰分で精算する必要があります。

住宅ローンの残高が自宅の売却価格を上回っている場合（オーバーローン）、通常の売却では金融機関が同意しません。

そこで活用できるのが「任意売却」です。

任意売却とは、専門の不動産業者が債権者の同意を得て、競売によらず市場に近い価格で住宅を売却する手続きです。

競売と比べると売却価格が高くなりやすく、残債務を少なく抑えられる可能性があります。

また、退去時期の交渉など、競売より柔軟な対応が期待できます。

住宅ローンを含む全ての借金の返済が困難な場合は、自己破産という選択肢があります。

自己破産をすると、自宅を含む高額な財産は処分されますが、原則として借金の返済義務がなくなります。

住宅ローンの自宅も競売にかけられ、売却代金がローン残債に充当されます。売却後も残る債務は、自己破産による免責の対象となります。

なお、任意売却を先に行い、その後に残債務を自己破産で免責するという方法をとる方もいます。

どちらを選ぶかは、現在の返済能力と今後の収入見通しによって異なります。

大まかな目安として参考にしてください。

家を残すことを検討すべき場合

• 住宅ローン以外の借金を整理すれば、住宅ローンは払い続けられる見込みがある
• 収入の回復が期待できる
• 自宅の価値がローン残高より低い（オーバーローン）でない

家を手放すことを検討すべき場合

• 住宅ローン自体の返済が長期的に困難
• 借金の総額が収入に対して過大で、根本的な解決が必要
• 競売が迫っており、時間的な余裕がない

いずれにしても、判断を誤ると取り返しのつかない事態になりかねません。早めに専門家へ相談することをお勧めします。

返済が苦しくなると、「とにかく今月だけ乗り越えれば」と目先の対応に走りがちです。

しかし、その場しのぎの行動が状況をさらに悪化させることがあります。

ここではやってはいけない行動を2つ解説します。

「今月だけ」のつもりでカードローンを使って住宅ローンを払うのは、絶対に避けてください。

住宅ローンは借金の中でもっとも金利が低い部類です。それを高金利のカードローンで補填すると、借金の総額は膨らむばかりです。

一時しのぎにはなっても、最終的には自転車操業に陥り、破綻リスクが高まります。

「払えない」と銀行に伝えることは心理的なハードルが高いかもしれませんが、カードローンを使うよりはるかに賢明な選択です。

同じ状況で悩んでいる方は多く、銀行も相談に応じる体制を整えています。まずは電話一本、相談してみましょう。

住宅ローンを滞納したまま放置することも避けなければなりません。

数か月の延滞が続くと、保証会社が代わりに返済（代位弁済）し、その後は競売の申し立てへと進みます。

滞納開始からおよそ半年ほどで競売手続きが始まることもあります。

競売になると市場価格より低い金額で売却されることが多く、残債務が残りやすいというデメリットもあります。

「まだ大丈夫」と思っているうちに、気づけば競売の手続きが始まっていたというケースは少なくありません。

住宅ローンを滞納し、何も対処しないまま放置すると、おおむね次のような流れで競売へと進みます。

滞納開始から競売開始まで約半年が目安です。

滞納開始：支払いを数か月延滞すると、「通知書・督促状・催告書」などが届き始めます。

一括請求：内容証明郵便で「期日までに支払わなければ期限の利益を喪失し、残債務を一括請求する」旨の通知が届きます。

代位弁済：保証会社が住宅ローンを肩代わりし（代位弁済）、債権が金融機関から保証会社へ移ります。

競売申し立て：保証会社またはサービサー（債権回収会社）が裁判所に競売を申し立て、差押登記がなされます。

競売が始まってからの流れも確認しておきましょう。

競売開始から退去まで約4か月が目安です。

1. 裁判所から「競売開始決定通知」が届く
2. 配当要求の広告が出される
3. 裁判所の執行官が現地調査に来て、売却基準価額が決定される
4. 入札日が通知される
5. 競売情報がインターネット等に公開される
6. 入札・開札（この時点で任意売却は不可）
7. 落札者が代金を納付し、不動産の名義が移転する
8. 明け渡し（退去）

競売の入札が始まると任意売却はできなくなります。その前の段階で動けるかどうかが、選択肢の幅を大きく左右します。

住宅ローンの金融機関を任意整理の対象から除外すれば、住宅ローンへの直接的な影響はありません。

ただし、同じ金融機関のカードローンなども一緒に除外する必要があります。

また、任意整理を行うと信用情報に記録が残るため、住宅ローンの借り換えをする場合は、審査に影響が出る可能性があります。

債務整理を行うと、信用情報機関に一定期間（任意整理なら完済から5年間）事故情報が残ります。

この期間中は新たな住宅ローンを組むことは難しくなります。

記録が消えた後であれば、再び住宅ローンの審査を受けることは可能です。

住宅ローンの返済が厳しくなったときに取れる選択肢は、大きく「家を残す方法」と「家を手放す方法」に分かれます。

家を残したいなら、まず金融機関への相談（リスケ）、次いで住宅ローン以外の任意整理、さらに個人再生という流れで検討します。

一方、住宅ローン自体の返済が困難なら、任意売却や自己破産が選択肢となります。

いずれの場合も、最初に確認すべきは「住宅ローンの残高」と「自宅の現在価値」のふたつです。この2つを把握することが、適切な判断への第一歩です。

そして何より大切なのは、早めに動くことです。

滞納が長引くほど選択肢は狭まり、競売という最悪のシナリオに近づきます。

少しでも不安を感じたら、金融機関や債務整理の専門家（弁護士・司法書士）に早めに相談することをお勧めします。

黒川聡史（司法書士法人黒川事務所 代表司法書士）

東京司法書士会所属：登録番号第4230号

簡裁代理権認定司法書士：法務大臣認定第501067号

行政書士（登録番号第19082582号）

ファイナンシャルプランナー（CFP®：1級FP技能士）

経歴: 平成19年に個人事務所を開業。債務整理を中心に15,000人以上の依頼者を解決。現在は事務所を法人化して活動

著書に『借金の不安が楽になるお金の話』『FPに知ってほしい借金の話』がある