住宅ローンの返済が厳しい場合の債務整理について

住宅ローンの返済に困ったときの債務整理の方法やとるべき手段について。

まずは、確認すべき２つのことがあります。

１．住宅ローンの残債務（残高表や金融機関に確認する）

１．現在の住宅の価値（近隣の不動産屋さんに２社くらいに簡易査定をしてもらう）

住宅ローンの返済ができない場合、放置していれば銀行の保証会社に債権が移り、保証会社が住宅を差し押さえて競売にかけようとします。

そうなる前にこちらから住宅の売却を持ちかけるのが任意売却という方法です。

通常の不動産の売買と違うところは、不動産価値＜住宅ローンということです。

つまり、売却代金で住宅ローンを完済できないケースを任意売却といいます。

住宅ローンの支払が困難だ！滞納している！差押通知が届いた！！

このような場合に、放置して競売にかけられるか？積極的に任意売却をするか？を検討することになります。

なぜ任意売却が選択されるのか？ 

任意売却とは、仲介業者（不動産業者）を介して、所有不動産を売却する手続きです。

競売と比較すると、

①売却価格が高くなる

競売は「市場価格より低い金額（７割前後）で売却」されることがある。

任意売却は「市場価格に近い金額で売却できる」可能性が高い。

 

任意売却のほうが債権者にとっても多く債権を回収できるメリットがあり、債務者にとっても残債務が多く減るというメリットがある。

 

②近所の人に、住宅ローンの滞納が知られることはない

競売は、物件情報が公示されるので、競売＝住宅ローンを滞納したという事実が知られる可能性があります。

任意売却は、一般の売却手続なので、売却することは知られても、住宅ローンを滞納したという事実までが知られることはない。

③売却代金から費用が捻出できるケースが多い。

任意売却の手続きは、一般の不動産の売買と同じですので依頼した仲介不動産会社に手数料を支払います。

仲介手数料は、売却価格の３％＋６万円です。任意売却の場合は、「不動産の売却代金から支払われるため実際に債務者が負担することはない」と言われています。

④引っ越し費用も確保できる可能性がある。

競売と違って任意売却の場合は、交渉次第で債権者に引越費用の便宜を図ってもらい、３０万円前後の引越費用が確保できる場合があります。

任意売却後の債務についても支払い義務が残ります。

（たとえば、住宅ローン残債務２５００万円・売却価格２０００万円（諸費用込）なら５００万円の債務が残ります）

通常、この時点で債権はサービサーといわれる債権回収専門の会社に譲渡されています。

残債務の法律的な解決方法としては、自己破産や個人再生というのもあります。

実際は債権回収会社との話し合いにより、一部を返済する・毎月一定金額さえ返済しておくなど、事実上の解決とされるケースもあります。