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住宅ローンの返済が厳しい場合の債務整理について

住宅ローンの支払いが厳しい・支払いができないなど住宅ローンの返済に困った場合は、どうしたらいいのでしょうか?

通常、住宅ローンを数か月滞納すると銀行から保証会社に債権が移り、裁判所に競売が申し立てられて最終的には住宅を明け渡すことになります。

 

そこで、住宅ローンの返済に困った時にとるべき対処法や住宅ローンがある場合の債務整理の選択肢を紹介します。

住宅ローンの返済に困った場合に押さえておきたい4つのポイント

住宅ローンは任意整理できないので、自分で金融機関の相談窓口で相談する。

住宅ローン以外にも債務があれば、個人再生で住宅を残すという方法もある。

住宅を手放していいなら自己破産や任意売却という選択肢。

まずは、住宅ローンの残債務と住宅の価値を確認することが解決への第一歩。

住宅ローンの返済が厳しい場合の解決法はあるの?

目  次

1.住宅を残したい(残せる)手続きの紹介

 1-1 銀行と協議|リスケや返済方法の見直しなどを相談

 1-2 他にも債務がある場合は住宅ローン特則付き個人再生をする

2.住宅を残さない(残せない)手続きの紹介

 2-1 任意売却をする

 2-2 自己破産をする

3.住宅ローンを滞納した場合の競売までの流れ

住宅ローンの返済に困ったときに最初に確認しておきたいこと

住宅ローンの返済に困ったときの債務整理の方法やとるべき手段について。

まずは、確認すべき2つのことがあります。

1.住宅ローンの残債務(残高表や金融機関に確認する)

1.現在の住宅の価値(近隣の不動産屋さんに2社くらいに簡易査定をしてもらう)

1.住宅を残したい(残せる)手続き

1-1.銀行と協議|リスケや返済方法の見直しなどを相談

●住宅ローン以外に他に債務がない場合

住宅ローンの金融機関に、リスケジュールや返済方法の見直しなどを相談することになります。(これはご自身で直接相談することになります)

対応として考えられるのは…

ボーナス払いが難しければボーナス払いを失くしてくれたり(その分毎月の返済が上がる)、短期的に収入が減っているだけの場合は、一時的に利息の返済のみにしてくれる(その後の支払額は増える)など

 

収入減などで毎月の返済が継続的に難しいような場合は、上記のようなことでは根本的な解決にならないケースもでてきます。

その場合には、住宅の売却を検討する必要もあります。

カードローンを利用して住宅ローンを返済することは絶対にしてはいけない

※その場しのぎでカードローンを利用して住宅ローンを返済すると、結局は自転車操業になり、最終的には破綻する可能性が高くなるので絶対にしてはいけません!

 

住宅ローンは借金の中で最も金利が安い借金です。金利の高いカードローンで借りて返済するのは合理的な行動ではありません。

銀行に「今月払えません。どうしたらいいでしょうか?」と相談することはカードローンを利用するより心理的にハードルが高いまもしれませんが、他にも同じような方は多くいます。

まずは銀行に電話をしましょう(必要に応じて窓口へ)。

 

【今月払えない!銀行に連絡する際のポイント】

1、まずは実際に遅れる前に銀行に連絡するのがベスト

事前に相談するのがベストですが、遅れているのであれば早めに連絡して相談しましょう。

2、確実に支払える日と金額について相談する

ただ「遅れます」よりも、事情を説明し「いつなら支払えるのか」「いくらなら支払えるのか」を説明して支払いについて約束します。

3、上記の約束した日に必ず支払う

約束した日には必ず支払うことが重要です。安易な約束をして約束日に支払えないと、銀行も今後についての対応を検討する必要が出てきます。

 

約束した日にきちんと支払い、「今後は遅れずに支払ってください」で話が終われば、次回から通常どおり返済を続けることになります。「今後の支払いについて相談したい」と銀行から話があった場合は今後の支払いについて銀行と協議をする必要があります。

1-2.他にも債務がある場合は住宅ローン特則付き個人再生をする

他にもカードローンなどの債務があり、その債務を圧縮できれば住宅ローンは返済できるという場合は個人再生という方法があります。

 

個人再生は住宅ローンを含むすべての債務を対象にする手続きですが、住宅ローンはそのまま支払うという手続きがあります。

この場合は、住宅ローン以外の債務を概ね5分の1に圧縮し返済していくことになります。

 

たとえば、住宅ローン残り2000万円(毎月7万円の返済)・カードローンなど総額500万円(毎月8万円の返済)のケースでは。

住宅ローンの返済7万円はそのまま支払い、総額500万円のカードローンは5分の1の100万円に圧縮してもらい毎月約3万円弱の返済になります(カードローンの返済額が毎月5万円分減ることになります)。

 

もちろん他にも個人再生を利用するには要件はありますが、上記の支払い(7万円と3万円)が可能であれば個人再生という方法を検討することが可能です。

 

ただし、住宅ローンの残債務 < 住宅の価値の場合は利用できない(債務が圧縮できない)ケースもあります。

2.住宅を残さない(残せない)手続き

2-1.住宅を売却をする

まずは、不動産仲介会社に見積もりをお願いしてみて「いくらで売りに出せそうか?」など調べます。

住宅ローンの残債務以上で売却が可能であれば、不動産を売却して残債務を完済します。

仲介手数料の3%+6万円を用意するか売却代金の余剰分で精算する必要があります。

売却代金で完済できないケースは、延滞していると競売になるか任意売却を検討する

住宅の売却代金で住宅ローンを完済できないケースでは、銀行は売却を認めてくれません。

そして、住宅ローンの支払いを数か月延滞すると保証会社が住宅ローンを代位弁済し、債権が保証会社に移ります。

その後の流れは、債権者によって競売が申立てられ住宅が処分される手続きが進みます。

このような段階では、競売されるのを待つか任意売却を検討します。

 

任意売却は、住宅ローンの残債務が住宅の価値より大きい(オーバーローン)場合に、専門の不動産業者が債権者の同意を得て、競売によらず市場価格で不動産を売却する手続きです。

2-2.住宅ローンを含めて自己破産をする

住宅ローンを含め債務の返済の継続が困難であれば自己破産という選択肢があります。

自己破産をすると高額な財産は裁判所や破産管財人により処分されることになりますが、(一部の例外を除き)借金の支払い義務がなくなります。

 

住宅ローンがついている自宅も住宅ローンの銀行(保証会社やサービサー)により競売にかけられることになります。

そして、処分された代金が住宅ローンの債務に充当され、それでも払いきれない残債務が自己破産により免責されることになります。

 

もちろんすぐにではありませんが、最終的には自宅から転居することになります。

任意売却をした後で自己破産をするという方法もあります

自己破産をして、自宅が競売にかけられる前に任意売却をするという選択肢があります。

任意売却は、競売に比べてメリットもありますので、任意売却をして転居したあとに残債務を自己破産をするケースもあります。

3.住宅ローン滞納後の競売までのながれ

住宅ローンを滞納しその後も解決策もとらない場合、住宅は競売にかけられることになります。その流れをご説明します。(目安としては滞納開始から約半年くらいで競売開始)

滞納

支払いを数か月延滞すると「通知書・督促状・催告書」などが送付されてくる

一括請求

内容証明郵便で「いつまでに支払わないと期限の利益を喪失し一括請求になる」旨の書面が届く

代位弁済

保証会社により代位弁済(保証会社が代わりに支払う)されて、債権が保証会社に移る

競売へ

保証会社や債権を管理しているサービサー(債権回収会社)により競売が申立てられる。差押登記

競売申立てから退去までのながれ

競売後の明け渡しまでの流れをご説明します。(目安としては競売開始から4ヵ月くらい)

競売開始決定通知が届く

裁判所から競売開始決定の通知が届きます。

配当要求広告

「競売を申立てた債権者以外にも債権も持っている人がいれば裁判所に申し出て」という内容

執行官による現況調査

裁判所の執行官が調査しに来ます。物件の評価がされ売却基準価額が決まります。

入札日決定の通知が届く

裁判所から入札日の記載された書類が届きます。

情報が掲載

競売に関する情報がインターネットなどに掲載される

入札開始・開札

入札が開始されたら、任意売却はできない。

落札者による代金納付

落札者が代金を納付すると不動産の名義(登記)が移転し所有権が移ります。

明け渡し(退去)

早めに転居先を探すなど対応する必要があります

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