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住宅ローンの返済に困ったら

住宅ローンの返済が厳しい場合の債務整理について

住宅ローンの支払いが厳しい・支払いができないなど住宅ローンの返済に困った場合は、どうしたらいいのでしょうか?

そんな時にとるべき債務整理の方法とは?

まずは押さえたいポイント4つ!

住宅ローンは任意整理できないので、ご自身で金融機関の相談窓口で相談する。

住宅ローン以外にも債務があれば、個人再生で住宅を残すという方法もある。

住宅を手放していいなら自己破産や任意売却という選択肢。

まずは、住宅ローンの残債務と住宅の価値を確認することが解決への第一歩。

住宅ローンの返済に困ったときの選択肢

住宅ローンの返済に困ったときの債務整理の方法やとるべき手段について。

まずは、確認すべき2つのことがあります。

1.住宅ローンの残債務(残高表や金融機関に確認する)

1.現在の住宅の価値(近隣の不動産屋さんに2社くらいに簡易査定をしてもらう)

住宅を残したい(残せる)手続き

●住宅ローン以外に他に債務がない場合

住宅ローンの金融機関に、リスケジュールや返済方法の見直しなどを相談することになります。(ご自身で直接相談する)

対応として考えられるのは…

ボーナス払いが難しければボーナス払いを失くしてくれたり(その分毎月の返済が上がる)、短期的に収入が減っているだけの場合は、一時的に利息の返済のみにしてくれる(その後の支払額は増える)など

収入減などで毎月の返済が継続的に難しいような場合は、上記のようなことでは根本的な解決にならないケースが多い。

その場合には、住宅の売却を検討する必要がある。

※カードローンを利用して住宅ローンを返済すると自転車操業になり、最後は破綻するので絶対にしてはいけない!

●他にも債務がある場合は住宅ローン特則付き個人再生という方法

他にもカードローンなどの債務があり、その債務を圧縮できれば住宅ローンは返済できるという場合は個人再生という方法があります。

個人再生は住宅ローンを含むすべての債務を対象にする手続きですが、住宅ローンはそのまま支払うという手続きがあります。

この場合は、住宅ローン以外の債務を5分の1に圧縮し返済していくことになります。

 

たとえば、住宅ローン残り2000万円(毎月7万円の返済)・カードローンなど総額500万円(毎月8万円の返済)のケースでは。

住宅ローンの返済7万円はそのまま支払い、総額500万円のカードローンは5分の1の100万円に圧縮してもらい毎月3万円の返済になる。

他にも個人再生の要件はありますが、上記の支払い(7万円と3万円)が可能であれば個人再生という方法が可能です。

ただし、住宅ローンの残債務 < 住宅の価値の場合は利用できない(債務が圧縮できない)ケースもあります。

個人再生の詳しい説明はこちら

住宅を残さない(残せない)手続き

返済の継続が困難であれば自己破産という選択肢があります。

自己破産をすると自宅は裁判所や破産管財人により処分されることになります。

自己破産をする前に任意売却をするという方法もあります

自宅が競売にかけられる前に任意売却という選択肢があります。

通常、住宅ローンの残債務を完済できるだけの売買金額でなければ銀行は住宅を売却することを認めてくれません。

しかし、残債務>売却価格の場合(残債務を完済できなくても)でも、住宅を売却する方法があります。

それが任意売却です。

もちろん売却後の差額の債務が残ります。

それは別途話し合いで支払い方法を検討するか残債務を自己破産で解決することになります。

自己破産はこちら

住宅ローンを滞納した後の競売までのながれ

住宅ローンを滞納しその後もなんの解決策も講じない場合、住宅は競売にかけられることになります。その流れをご説明します。(目安としては滞納開始から約半年くらいで競売開始)

滞納

支払いを数か月延滞すると「通知書・督促状・催告書」などが送付されてくる

一括請求

内容証明郵便で「いつまでに支払わないと期限の利益を喪失し一括請求になる」旨の書面が届く

代位弁済

保証会社により代位弁済(保証会社が代わりに支払う)されて、債権が保証会社に移る

競売へ

保証会社や債権を管理しているサービサー(債権回収会社)により競売が申立てられる。差押登記

競売申立てから入札・退去までのながれ

競売後の明け渡しまでの流れをご説明します。(目安としては競売開始から4ヵ月くらい)

競売開始決定通知が届く

裁判所から競売開始決定の通知が届きます。

配当要求広告

「競売を申立てた債権者以外にも債権も持っている人がいれば裁判所に申し出て」という内容

執行官による現況調査

裁判所の執行官が調査しに来ます。物件の評価がされ売却基準価額が決まります。

入札日決定の通知が届く

裁判所から入札日の記載された書類が届きます。

情報が掲載

競売に関する情報がインターネットなどに掲載される

入札開始・開札

入札が開始されたら、任意売却はできない。

落札者による代金納付

落札者が代金を納付すると登記が移転し所有者が代わる。

明け渡し(退去)

早めに転居先を探すなど対応する必要があります

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代表者 黒川聡史
東京司法書士会所属
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