住宅ローンの返済が厳しい場合の債務整理について

住宅ローンの返済に困ったときの債務整理の方法やとるべき手段について。

まずは、確認すべき２つのことがあります。

１．住宅ローンの残債務（残高表や金融機関に確認する）

１．現在の住宅の価値（近隣の不動産屋さんに２社くらいに簡易査定をしてもらう）

●住宅ローン以外に他に債務がない場合

住宅ローンの返済が困難な場合には、住宅ローンの金融機関に相談して返済条件の見直しを検討する方法もあります（これはご自身で直接相談することになります）。

例えば、返済期間の延長（月々の返済額の減額）や一時的な返済猶予、ボーナス払いが難しければボーナス払いを失くしてくれたり（その分毎月の返済が上がる）、短期的に収入が減っているだけの場合は、一時的に利息の返済のみにしてくれる（その後の支払額は増える）などが認められる可能性もあります。

ただし、ローン条件の変更にはリスクもあります。相談が通り、返済期間が延長されても、返済総額が増加します。

特に、収入減などで毎月の返済が継続的に難しいような場合は、上記のようなことでは根本的な解決にならないケースもでてきます。

その場合には、住宅の売却を検討する必要もあります。

住宅ローン返済中であっても、他の借金については任意整理が可能です。

任意整理とは、債権者と話し合い、将来の利息のカットや毎月の返済額を見直すことで、借金を効率的に減らし、最終的には完済を目指す手続きです。

住宅ローンを返済中の方が任意整理を行う場合、住宅ローン以外の借金が任意整理の対象になります。

任意整理の大きな特徴として、整理する債権者を選択できる点が挙げられます。

これにより、住宅ローン以外の借金だけを任意整理し、毎月の返済負担を減らすことが可能です。

住宅ローン自体はそのまま返済し続ければ、マイホームを維持しながら任意整理を進めることができます。

住宅ローン以外の返済額を減らすことで、家計が安定し、住宅ローンの返済も続けていける見通しが立つ場合は、住宅ローン以外の借金を対象に任意整理を行うと良いでしょう。

他にもカードローンなどの債務があり、その債務を圧縮できれば住宅ローンは返済できるという場合は個人再生という方法があります。

個人再生は住宅ローンを含むすべての債務を対象にする手続きですが、住宅ローンはそのまま支払うという手続きがあります。

この場合は、住宅ローン以外の債務を概ね５分の１に圧縮し返済していくことになります。

たとえば、住宅ローン残り２０００万円（毎月７万円の返済）・カードローンなど総額５００万円（毎月８万円の返済）のケースでは。

住宅ローンの返済７万円はそのまま支払い、総額５００万円のカードローンは５分の１の１００万円に圧縮してもらい毎月約３万円弱の返済になります（カードローンの返済額が毎月5万円分減ることになります）。

もちろん他にも個人再生を利用するには要件はありますが、上記の支払い（７万円と３万円）が可能であれば個人再生という方法を検討することが可能です。

ただし、住宅ローンの残債務　＜　住宅の価値の場合は利用できない（債務が圧縮できない）ケースもあります。

収入減などで住宅ローンの返済自体が厳しく、家を残すことが難しい場合には、住宅を手放すための手続きを進めることが必要です。

ここでは、住宅の売却や自己破産を含む手続きについて解説します。

まずは、不動産仲介会社に見積もりをお願いしてみて「いくらで売りに出せそうか？」など調べます。

住宅ローンの残債務以上で売却が可能であれば、不動産を売却して残債務を完済します。

仲介手数料の3％＋6万円を用意するか売却代金の余剰分で精算する必要があります。

住宅ローンを含め債務の返済の継続が困難であれば自己破産という選択肢があります。

自己破産をすると高額な財産は裁判所や破産管財人により処分されることになりますが、（一部の例外を除き）借金の支払い義務がなくなります。

住宅ローンがついている自宅も住宅ローンの銀行（保証会社やサービサー）により競売にかけられることになります。

そして、処分された代金が住宅ローンの債務に充当され、それでも払いきれない残債務が自己破産により免責されることになります。

もちろんすぐにではありませんが、最終的には自宅から転居することになります。

まずは金融機関に相談し、返済期間の延長や一時的な返済猶予といった返済条件の見直しが可能か確認します。

住宅ローン以外にも債務があれば、任意整理や個人再生で住宅を残す方法が取れることもあります。

住宅ローンの金融機関を任意整理の手続きから除外する（同じ金融機関のカードローンも除外する）ことで、住宅ローンを返済したまま、他の債務を任意整理することが可能です。

数か月の延滞が続くと、ローン債権が保証会社に移り、その後、競売が申し立てられ、最終的には住宅を失うことになります。

返済が難しい場合は早めに金融機関に相談し、滞納する前に対応することが大切です。

住宅ローンの返済が厳しい状況で家を残したい場合、まずは銀行に相談し返済条件を見直すことが第一歩です。

また、住宅ローン以外の借入がある場合は、任意整理や個人再生を活用することで、住宅を手放さずに債務負担を軽減できる可能性があります。

専門家の助言を得ながら、状況に合った最適な手続きを選ぶことで、住宅を維持しつつ生活の再建が可能となります。

黒川聡史（司法書士法人黒川事務所 代表司法書士）

東京司法書士会所属：登録番号第4230号

簡裁代理権認定司法書士：法務大臣認定第501067号

行政書士（登録番号第19082582号）

ファイナンシャルプランナー（CFP®：1級FP技能士）

経歴: 平成19年に渋谷で個人事務所を開業。債務整理を中心に12,000人以上の依頼者を解決。現在は事務所を法人化して活動

著書に『借金の不安が楽になるお金の話』『FPに知ってほしい借金の話』がある