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住宅ローンを数か月滞納していると、住宅ローンの保証会社が銀行に対して住宅ローンを全額返済します(代位弁済)。
保証会社によって代位弁済されると銀行から保証会社に債権が移り、裁判所に競売が申し立てられ最終的には住宅を明け渡すことになります。
このように住宅ローンの返済が不可能になった場合に、裁判所の競売手続きではなく一般の市場で不動産を売却する手続きを任意売却といいます。
上記のように、競売より任意売却のほうが高く売却できるのであれば、住宅ローンの債務者にとっても残債務が多く減るというメリットがあります(金額的なメリット)。
競売に比べて残債務が少なくなる任意売却の場合は、自己破産をしなくても残債務を完済できる解決を目指すことも可能です。
また、競売は、物件情報が公示されるので、競売=住宅ローンを滞納したという事実がご近所に知られる可能性があります。
任意売却は、一般の売却手続なので、売却することは知られても、住宅ローンを滞納したという事実までが知られることはありません。
(近所の人に、住宅ローンの滞納が知られることはない)
さらに、売却代金から任意売却の費用が捻出できる。
任意売却の手続きは、一般の不動産の売買と同じですので依頼した仲介不動産会社に手数料を支払います。
仲介手数料は、税別で売却価格の3%+6万円です。任意売却の場合は、「不動産の売却代金から支払われるため」実際に債務者が負担することはありません。
引っ越し費用も確保できる可能性がある。
競売と違って任意売却の場合は、交渉次第で債権者に引越費用の便宜を図ってもらい、30万円前後の引越費用が確保できる場合があります。
住宅ローンを組む際に親子間や夫婦間で連帯債務や連帯保証をしているケースもあります(いわゆる収入合算でローンを組んでいる)。
この場合に、自己破産や競売で多額の債務を残してしまうと、連帯債務者や連帯保証人の支払い義務の負担が重くなります。
任意売却で残債務を少しでも少なくすることで、連帯保証人や連帯債務者への負担や影響を軽減することが可能です(任意売却の場合は、債権者と主債務者との話し合いの結果によっては、主債務者がきちんと残債務の支払いを継続すれば連帯保証人へ請求を待ってくれるケースもあります)
任意売却 | ||
メリット | ・手続きは債権者が行うので、債務者は何もする必要がない ・競売手続き(通常半年〜1年)の間は、自宅に住むことが出来る ・競売で買受人が現れなければずっと住み続けられる可能性がある | ・市場価格に近い金額で売却できる可能性がある(残債務を最小限にできる) ・一般的な不動産売却と変わらないので、近所の人に住宅ローンが払えなくなって売却することはわからない ・売却後の残債務については債権者との話し合いで柔軟に対応してもらえる ・売却代金から引っ越し代を出してもらえることがある |
デメリット | ・市場価格よりかなり低い金額で売却される可能性がある(残債務の負担が大きくなる) ・競売後の残債務を支払えなければ、自己破産も考える必要がある ・近隣の住民、その他第三者に競売を知られてしまう ・裁判所で競売情報を閲覧した不動産業者などが自宅を見に来る可能性がある | ・競売と比較して、短期間に自宅を出ていかなければならないことがある |
リースバックとは、任意売却で購入した人と賃貸借契約を締結し、そのまま住み続ける方法です。
もちろん買主さんに家賃を支払う必要がありますし、買主さんがリースバックに協力してもらう必要があります。
通常は、親戚や不動産投資家などに購入してもらいます。
子供が小学校・中学校を卒業するまで学区が変わらないように住み続けたい・住み慣れた家に住み続けたい場合はリースバックも検討しましょう。
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司法書士法人黒川事務所
代表者 黒川聡史
東京司法書士会所属
簡裁代理権法務大臣認定
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