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任意売却とは?メリットや競売との違いをわかりやすく解説

住宅ローンを数か月滞納していると、住宅ローンの保証会社が銀行に対して住宅ローンを全額返済します(代位弁済)。

保証会社によって代位弁済されると銀行から保証会社に債権が移り、裁判所に競売が申し立てられ最終的には住宅を明け渡すことになります。

 

このように住宅ローンの返済が不可能になった場合に、裁判所の競売手続きではなく一般の市場で不動産を売却する手続きを任意売却といいます。

任意売却のメリット・デメリット

まずは、通常の売却活動を検討する

住宅ローンの返済ができない場合で、「住宅は手放してもいい」という判断をすると売却活動をすることになります。

まずは、不動産会社数社に見積もりをお願いして「いくらで売りに出せそうか?」という回答をもらいます。

住宅ローンの残債務以上で売却が可能であれば、通常どおりの不動産の売却を不動産会社に依頼して売却します。

そして、売却代金で住宅ローンを完済し、仲介手数料(税別:売買代金の3%+6万円)のなど諸費用を支払います。

売却代金で住宅ローンが完済できない場合は、売ることができない

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合は、住宅に銀行の抵当権(正確には、銀行の保証会社の求償権)が設定されています。

 

住宅ローンが滞った場合、銀行から保証会社に債権が移り(代位弁済)、抵当権が実行されて競売により住宅が処分されることになります。

 

通常は、そうなる前に住宅の売却を試みることになりますが、売却代金で住宅ローンを完済できない場合は銀行は抵当権の解除に応じてくれないので売却することができません。

売却代金で完済できない場合でも、住宅ローンの債権者の許可を得て売却するのが任意売却

売却代金で住宅ローンを完済できない場合に、住宅が売れないとなると住宅ローンを払い続けることになります。

そして、その支払いが困難な状況では返済を延滞をすることになり、延滞が数か月続くと保証会社に債権が移ります。

 

そのような状況で債権者の許可を得て住宅を売却するのが任意売却といわれます。

任意売却とは?

住宅ローンの返済ができない場合、放置していれば銀行の保証会社に債権が移り、保証会社が住宅を差し押さえて競売にかけようとします。

競売になる前に債権者に住宅の売却を持ちかけるのが任意売却という方法です。

 

(任意売却と通常の不動産の売買と違いは、不動産価値<住宅ローン(オーバーローン)状態のため売却代金で住宅ローンを完済できないこと)

 

任意売却は、住宅ローンの残債務が住宅の価値より大きい場合に、専門の不動産業者が債権者の同意を得て、競売によらず市場価格で不動産を売却を目指します。

任意売却を検討した方がいい方は?

  • 収入減などで住宅ローンの返済が難しくなりそうな方
  • すでに住宅ローンの返済を滞納しだした方
  • 銀行から督促状や一括請求の書類が送られてきた方

上記に当てはまる方は、返済を放置していると競売にかけられることになります。

早めに専門家(任意売却専門業者や法律事務所など)に相談することをおすすめします。

債権者も競売より任意売却の方がメリットがある

任意売却はメリットがある

滞納している住宅ローンの債権者は、抵当権に基づいて住宅を競売して債権を回収するのが原則的な方法です。


なぜ債権者は競売ではなく売却の許可をして任意売却が選択されるのでしょうか? 



任意売却は競売と比較すると、「売却価格が高く」なります。

競売は「市場価格より低い金額(7割前後)で売却」されるケースが多いと言われていますが、任意売却は「市場価格に近い金額で売却できる」可能性が高くなります。

 

競売するよりも「高い金額で売れる」となれば、債権者は任意売却に同意する傾向にあります。

(任意売却のほうが多く債権を回収できるから許可する)

住宅ローンの債務者も競売される前に任意売却をするメリットがある

上記のように、競売より任意売却のほうが高く売却できるのであれば、住宅ローンの債務者にとっても残債務が多く減るというメリットがあります(金額的なメリット)。

競売に比べて残債務が少なくなる任意売却の場合は、自己破産をしなくても残債務を完済できる解決を目指すことも可能です。

 

また、競売は、物件情報が公示されるので、競売=住宅ローンを滞納したという事実がご近所に知られる可能性があります。

任意売却は、一般の売却手続なので、売却することは知られても、住宅ローンを滞納したという事実までが知られることはありません。

(近所の人に、住宅ローンの滞納が知られることはない)

 

さらに、売却代金から任意売却の費用が捻出できる。

任意売却の手続きは、一般の不動産の売買と同じですので依頼した仲介不動産会社に手数料を支払います。

 

仲介手数料は、税別で売却価格の3%+6万円です。任意売却の場合は、「不動産の売却代金から支払われるため」実際に債務者が負担することはありません。

 

引っ越し費用も確保できる可能性がある。

競売と違って任意売却の場合は、交渉次第で債権者に引越費用の便宜を図ってもらい、30万円前後の引越費用が確保できる場合があります。

連帯保証人や連帯債務者への影響を最小限にするために任意売却を選択するケースもある

任意売却の連帯保証人

住宅ローンを組む際に親子間や夫婦間で連帯債務や連帯保証をしているケースもあります(いわゆる収入合算でローンを組んでいる)。

 

この場合に、自己破産や競売で多額の債務を残してしまうと、連帯債務者や連帯保証人の支払い義務の負担が重くなります。

任意売却で残債務を少しでも少なくすることで、連帯保証人や連帯債務者への負担や影響を軽減することが可能です(任意売却の場合は、債権者と主債務者との話し合いの結果によっては、主債務者がきちんと残債務の支払いを継続すれば連帯保証人へ請求を待ってくれるケースもあります)

競売と任意売却のメリット・デメリットを比較
 

競売

任意売却

メリット

・手続きは債権者が行うので、債務者は何もする必要がない

・競売手続き(通常半年〜1年)の間は、自宅に住むことが出来る

・競売で買受人が現れなければずっと住み続けられる可能性がある

・市場価格に近い金額で売却できる可能性がある(残債務を最小限にできる)

・一般的な不動産売却と変わらないので、近所の人に住宅ローンが払えなくなって売却することはわからない

・売却後の残債務については債権者との話し合いで柔軟に対応してもらえる

・売却代金から引っ越し代を出してもらえることがある

デメリット

・市場価格よりかなり低い金額で売却される可能性がある(残債務の負担が大きくなる)

・競売後の残債務を支払えなければ、自己破産も考える必要がある

・近隣の住民、その他第三者に競売を知られてしまう

・裁判所で競売情報を閲覧した不動産業者などが自宅を見に来る可能性がある

・競売と比較して、短期間に自宅を出ていかなければならないことがある

・契約などの手続きに自らが関与しなければならない

任意売却の費用は無料って本当なの?

任意売却の費用

任意売却専門の不動産業者のHPなどで手数料無料という表記もありますが、実際は通常の不動産の売却と同じ仲介業者への報酬が発生しています。

 

【宅建業法で定める報酬】

売却価格200万円以下の場合:売却価格の5%(税別)

売却価格が200万円超400万円以下の場合:売却価格の4%+2万円(税別)

売却価格が400万円超の場合:売却価格の3%+6万円(税別)

 

この不動産の仲介業者への報酬は、不動産の売却代金で精算する諸費用の中に組み込まれているので「所有者(売主)は実質的に負担していない」という意味になります。

任意売却+リースバックという方法なら住み続けることも

任意売却とリースバック

リースバックとは、任意売却で購入した人と賃貸借契約を締結し、そのまま住み続ける方法です。

もちろん買主さんに家賃を支払う必要がありますし、買主さんがリースバックに協力してもらう必要があります。

 

通常は、親戚や不動産投資家などに購入してもらいます。

子供が小学校・中学校を卒業するまで学区が変わらないように住み続けたい・住み慣れた家に住み続けたい場合はリースバックも検討しましょう。

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東京司法書士会所属
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