任意売却とは？メリットや競売との違いをわかりやすく解説

住宅ローンの返済ができない場合で、「住宅は手放してもいい」という判断をすると売却活動をすることになります。

まずは、不動産会社数社に見積もりをお願いして「いくらで売りに出せそうか？」という回答をもらいます。

住宅ローンの残債務以上で売却が可能であれば、通常どおりの不動産の売却を不動産会社に依頼して売却します。

そして、売却代金で住宅ローンを完済し、仲介手数料（税別：売買代金の３％＋6万円）のなど諸費用を支払います。

住宅ローンを組んで住宅を購入した場合は、住宅に銀行の抵当権（正確には、銀行の保証会社の求償権）が設定されています。

住宅ローンが滞った場合、銀行から保証会社に債権が移り（代位弁済）、抵当権が実行されて競売により住宅が処分されることになります。

通常は、そうなる前に住宅の売却を試みることになりますが、売却代金で住宅ローンを完済できない場合は銀行は抵当権の解除に応じてくれないので売却することができません。

売却代金で住宅ローンを完済できない場合に、住宅が売れないとなると住宅ローンを払い続けることになります。

そして、その支払いが困難な状況では返済を延滞をすることになり、延滞が数か月続くと保証会社に債権が移ります。

そのような状況で債権者の許可を得て住宅を売却するのが任意売却といわれます。

滞納している住宅ローンの債権者は、抵当権に基づいて住宅を競売して債権を回収するのが原則的な方法です。

なぜ債権者は競売ではなく売却の許可をして任意売却が選択されるのでしょうか？ 

任意売却は競売と比較すると、「売却価格が高く」なります。

競売は「市場価格より低い金額（７割前後）で売却」されるケースが多いと言われていますが、任意売却は「市場価格に近い金額で売却できる」可能性が高くなります。

競売するよりも「高い金額で売れる」となれば、債権者は任意売却に同意する傾向にあります。

（任意売却のほうが多く債権を回収できるから許可する）

上記のように、競売より任意売却のほうが高く売却できるのであれば、住宅ローンの債務者にとっても残債務が多く減るというメリットがあります（金額的なメリット）。

競売に比べて残債務が少なくなる任意売却の場合は、自己破産をしなくても残債務を完済できる解決を目指すことも可能です。

また、競売は、物件情報が公示されるので、競売＝住宅ローンを滞納したという事実がご近所に知られる可能性があります。

任意売却は、一般の売却手続なので、売却することは知られても、住宅ローンを滞納したという事実までが知られることはありません。

（近所の人に、住宅ローンの滞納が知られることはない）

さらに、売却代金から任意売却の費用が捻出できる。

任意売却の手続きは、一般の不動産の売買と同じですので依頼した仲介不動産会社に手数料を支払います。

仲介手数料は、税別で売却価格の３％＋６万円です。任意売却の場合は、「不動産の売却代金から支払われるため」実際に債務者が負担することはありません。

引っ越し費用も確保できる可能性がある。

競売と違って任意売却の場合は、交渉次第で債権者に引越費用の便宜を図ってもらい、３０万円前後の引越費用が確保できる場合があります。

住宅ローンを組む際に親子間や夫婦間で連帯債務や連帯保証をしているケースもあります（いわゆる収入合算でローンを組んでいる）。

この場合に、自己破産や競売で多額の債務を残してしまうと、連帯債務者や連帯保証人の支払い義務の負担が重くなります。

任意売却で残債務を少しでも少なくすることで、連帯保証人や連帯債務者への負担や影響を軽減することが可能です（任意売却の場合は、債権者と主債務者との話し合いの結果によっては、主債務者がきちんと残債務の支払いを継続すれば連帯保証人へ請求を待ってくれるケースもあります）

任意売却専門の不動産業者のHPなどで手数料無料という表記もありますが、実際は通常の不動産の売却と同じ仲介業者への報酬が発生しています。

【宅建業法で定める報酬】

売却価格が200万円以下の場合：売却価格の5％（税別）

売却価格が200万円超400万円以下の場合：売却価格の4％＋2万円（税別）

売却価格が400万円超の場合：売却価格の3％＋6万円（税別）

この不動産の仲介業者への報酬は、不動産の売却代金で精算する諸費用の中に組み込まれているので「所有者（売主）は実質的に負担していない」という意味になります。

リースバックとは、任意売却で購入した人と賃貸借契約を締結し、そのまま住み続ける方法です。

もちろん買主さんに家賃を支払う必要がありますし、買主さんがリースバックに協力してもらう必要があります。

通常は、親戚や不動産投資家などに購入してもらいます。

子供が小学校・中学校を卒業するまで学区が変わらないように住み続けたい・住み慣れた家に住み続けたい場合はリースバックも検討しましょう。

任意売却後に残った債務についても支払い義務があります。

「住宅を処分したからはらわなくていい」ということにはなりません。

たとえば、住宅ローン残債務2500万円・売却価格2000万円（諸費用込）なら500万円の債務が残ります。

この500万円も分割にしてもらい支払うか自己破産などで解決する必要があります。

（支払っていない期間についても年14.6％の遅延損害金が増えていきます）

通常、この時点で債権はサービサーといわれる債権回収専門の会社に譲渡されています。

任意売却後の残債務の解決法としては

債権回収会社との話し合いにより、一部を返済する・毎月一定金額さえ返済しておくなど、事実上の解決とされるケース。

弁護士や司法書士に相談して、自己破産や個人再生をするという根本的な解決方法があります。

任意売却後の債権はサービサーといわれる債権回収会社に譲渡されているケース（住宅支援機構除く）がほとんどです。

サービサーは、延滞している債権をまとめて安く購入し、債権を回収することで利益を出します。任意売却後の残債務の支払いについてはサービサーと協議することになります。

残債務の金額にもよりますが、３年～5年で分割返済できるのであれば話し合いをして支払っていく方法もあります（完済というゴールが明確になる解決方法です）。

なかには金額的に完済できないけど、「払える金額を支払っていればいい」という事実上の解決方法がなされるケースもあります。

これでは根本的な解決にはなりませんが、とりあえず支払いを継続していたら裁判などはされないことが多いので、自己破産や個人再生で解決できない（したくない）人がこのような手段をとるケースがあります。（根本的な解決にはなりません）

任意売却で自宅を失うことになったという事情を考慮してもらい、債権者は柔軟な対応をしてくれる。

1000万円の残債務が一括で10万円支払えば完済扱いにしてくれた、など任意売却専門業者のホームページには残債務の扱いについて期待させる内容が掲載されているケースもあります。

もちろん事例としてはありますが、すべての人に共通する話ではありませんので、基本は根本的に解決する方法を検討することをおすすめします。

残債務について、弁護士や司法書士に相談すると根本的な解決方法を勧められるケースが多くなります。

法的に解決する方法としては、自己破産と個人再生という方法があります。

任意売却後の残債務が支払えないくらい高額な場合は、自己破産をして免除してもらう方法があります。

たとえば、500万円の残債務を1万円づつ返済をしても遅延損害金も考慮すれば一生完済できない計算になります。

とりあえず払っているという状況であれば早めに自己破産を検討した方がその後の生活再建になります。

自己破産できない事情があれば、個人再生をして5分の1に減額してもらい（残りは免除）3年で完済するという方法もあります。

たとえば、800万円の残債務があれば5分の1の160万円に減額でき、月45,000円の3年間の返済になります。特別な事情があれば5年でも分割返済も認められます（その場合は月27,000円の5年間）。

不動産の売却を検討するときは、まずは一般の不動産仲介業者を思い浮かべるかと思います。

一般の不動産仲介業者の任意売却の特徴は

・そもそも任意売却は扱っていないケースが多い

・扱っていても不慣れなケースもある

任意売却についてインターネットで検索すると、任意売却専門業者が存在することがわかります。

任意売却専門業者の特徴は

・任意売却をメインで扱っているので任意売却であれば安心して依頼できる

・任意売却以外の住宅を残す個人再生などの手続きの提案はあまり期待できない。

・会社によっては任意売却後の残債務について弁護士事務所や司法書士事務所と提携して紹介してくれるケースもある。

任意売却の前提として、債務整理を弁護士事務所や司法書士事務所に依頼しているケースもあると思います。

法律事務所の特徴は

・まずは自己破産や（可能であれば）個人再生の提案がメインになる。

・提携している不動産業者がいれば協同して任意売却を提案してくれるるケースもある。

・任意売却後の残債務についても自己破産や個人再生などの解決方法も提案してくれる。

黒川聡史（司法書士法人黒川事務所 代表司法書士）

東京司法書士会所属：登録番号第4230号

簡裁代理権認定司法書士：法務大臣認定第501067号

行政書士（登録番号第19082582号）

ファイナンシャルプランナー（CFP®：1級FP技能士）

経歴: 平成19年に渋谷で個人事務所を開業。債務整理を中心に12,000人以上の依頼者を解決。現在は事務所を法人化して活動

著書に『借金の不安が楽になるお金の話』『FPに知ってほしい借金の話』がある