住宅ローン破産とは？原因や対策をわかりやすく解説

住宅ローン破産に陥る原因は4つあります。

• 返済計画に無理があった

• 急に収入が減った

• 失業して収入が途絶えた

• 離婚で返済能力がなくなった

住宅ローン破産してしまう主な原因を知り、無理のない返済計画を立てることが大切です。

住宅ローン破産に陥りやすいのが、そもそも返済計画に無理があったケースです。

収入に対する返済金額の割合のことを「総返済負担率」といいます。総返済負担率が高すぎると、毎月の収入に対するローンの負担が重くなり、住宅ローン破産に陥る可能性が高くなります。

総返済負担率をなるべく抑えて住宅ローンを利用するのが、住宅ローン破産を未然に防ぐためのポイントです。

例えば、フラット35を利用する場合、総返済負担率の上限が設定されています。

※年収に占めるすべての借り入れの年間合計返済額の割合

一般的には、住宅ローンの総返済負担率は、25%程度であれば無理なく返済できるとされています。借入可能額の上限までローンを利用するのではなく、総返済負担率を考慮して返済計画を立てることが大切です。

なんらかの事情により収入が減少し、住宅ローンを返済できなくなるケースもあります。特に新型コロナウイルスがまん延した2020年は、会社の営業停止や業績悪化、倒産、残業代・ボーナスカットなどにより、収入が減少した人も多いでしょう。

住宅ローンの返済期間は、最長で35年と長く続くものです。今は収入が安定していても、将来どうなるかはわかりません。

そのため、自分が事故や病気で働けなくなることも想定して、住宅ローンを組みましょう。また、死亡時にも備えて団体信用生命保険（団信）などを活用し、いざというときの備えをしておくことが大切です。

失業によって収入が完全に途絶えてしまい、住宅ローンの返済が不可能になる人もいるでしょう。住宅ローン破産に陥ると、自宅の差し押さえが執行されるため、仕事に加えて住まいまで失ってしまう人も少なくありません。失業状態から抜け出せないと、生活の立て直しは困難です。

失業による住宅ローン破産をきっかけとして、自己破産などの債務整理を余儀なくされる人も多くみられます。特に経営者や個人事業主の人は、業績悪化の影響を受けやすいため、高額な住宅ローンには注意しましょう。

夫婦の3組に1組が離婚するといわれる中で、離婚をきっかけとした住宅ローン破産も増えつつあります。離婚をすると、食費や水道光熱費、通信費、家賃などの生活費を一人で負担しなければなりません。

その結果、毎月の収入とローン返済のバランスが崩れ、徐々に住宅ローンの返済ができなくなる可能性があります。

離婚調停の内容によっては、夫婦のどちらか一方が慰謝料や子どもの養育費を支払うケースもあります。離婚で返済能力がなくなった場合は、すぐに弁護士や司法書士などの専門家に相談してください。

住宅ローン破産を防止するため、借り入れ前に返済シミュレーションを行いましょう。その際に注意したいのが、現在の収入だけでなく、将来の収入も含めて返済計画を立てることです。

出産、育児、子どもの進学、親の介護など、ライフステージの変化にともなって、家計の収支状況は目まぐるしく変化します。

ライフプランを作成して、今後数十年の収入・支出の変化を「見える化」します。将来の家計の変化も想定して返済シミュレーションを行うと、返済計画が狂いにくくなります。

また、変動金利型のローンや当初固定金利型のローンの場合、金利の変化の影響を受けやすいため、金利上昇時を想定したライフプランを作成しておくことをおすすめします。

住宅ローンの返済計画を立てる場合、ボーナスや退職金を当てにするのはNGです。ボーナスや退職金は、その時々の景気や会社の業績によって左右されます。

実際に2020年のコロナ禍では、業績悪化に苦しみ、ボーナスをカットする企業も増加しました。また、同じ会社で定年まで働き続けているとも限りません。

住宅ローンを借りるときは、ボーナスや退職金を当てにせず、毎月の収入をベースに返済計画を立てましょう。

住宅ローンの返済金額を減らしたい場合は、他のローンへの借り換えを検討しましょう。

日本の住宅ローン金利は、低金利政策によって長い間下降局面にあります。特にフラット35など、全期間固定金利型の住宅ローンを利用している場合は、借り換えによって金利負担が軽くなる可能性があります。

ただし、住宅ローンの借り換えには、現在の住宅ローンの完済手数料や、ローンの新規契約に伴う諸費用などがかかるため、本当に借り換えが必要かシミュレーションしてから判断してください。

住宅ローンの返済が不可能な場合は、任意売却を行うことによって、自宅が競売にかけられるのを防げます。任意売却は、ローンを借りた金融機関の同意を得て、住宅を不動産市場で売却する手続きです。

通常、住宅ローン破産の状態に陥ると、住宅は競売にかけられます。任意売却の手続きをすれば、住宅を競売よりも高く売却し、ローンの返済に充てることができます。

また、任意売却の際に債権者と相談し、ローンの残債について支払方法を調整してもらう（分割払いなど）ことも検討しましょう。

ただし、任意売却にはデメリットもあります。

競売と同様に住宅を売却するため、住み慣れたマイホームを失うことになります。信用情報機関に事故情報が登録されるため、将来の借り入れや融資の際に不利に働く可能性があることを知っておきましょう。

個人再生は、裁判所に申し立てを行い、借金やローンの残債を大幅に減らしてもらう手続きです。個人再生には、住宅資金特別条項（住宅ローン特則）と呼ばれる制度があります。

住宅資金特別条項を利用すれば、自宅を手元に残しつつ、それ以外の債務を減額することが可能です。

あくまでも個人再生で減額できるのは、住宅ローン以外の債務だけです。

住宅ローンだけでは個人再生をするメリットはありません。

また、住宅ローンの元本が減るわけではないため、住宅ローンの返済そのものが難しい場合、個人再生を行うメリットはありません。

リースバックは、自宅を売却してローンの返済に充てつつ、そのまま住み続けることができる方法です。

リースバックでは、まず自宅を現金化してから、買い手と賃貸契約を締結します。その後、買い手に自宅を貸し出してもらうという形式をとることで、住み慣れたマイホームに住み続けることが可能です。

【リースバックのデメリットに注意】

• 通常よりも安い売却価格になる傾向がある
• 通常の家賃相場より高い傾向がなる

リバースモーゲージは、60歳以上のシニア世代の人が利用できる手続きです。

リバースモーゲージでは、自宅を担保に入れてお金を借りて、亡くなった後に相続人が自宅を売却し、ローンの残債を支払います（生存中は利息のみを支払いタイプが主流です）。

住宅ローンの返済が難しく、住宅を諦める場合は自己破産という方法があります。

自己破産をすれば高額な財産を残すことはできませんが、借金やローンを全て免除してもらうことが可能です。

Eさんの債務は住宅を任意売却した後の住宅ローンの残債務でした。

Eさんは平成１６年に住宅購入のために銀行から２８００万円を借り入れ、その後１０年間は順調に支払いをしていました。

しかし、平成２７年に離婚問題などで支払いができなくなり、自宅が差し押さえにあいました。

Eさんは、自宅を保有する必要もなかったので、任意売却を専門としている不動産屋さんに自宅の売却の相談をされました。

後日、自宅は売却されましたが、不動産の売却価格より住宅ローンがオーバーしていたため、売却後も住宅ローンの残債務が残ることになりました。

そして残債務を自己破産で解決することを選択されました。

Eさん男性５０代

「家族構成」（正社員）手取り２５万円　一人暮らし

「債務の内容」

８００社万円（遅延損害金含む）

「資産」なし「住居」賃貸

住宅ローン破産とは、収入の低下や家計の破綻などの事情により、住宅ローンの支払いができなくなった状態を指します。住宅ローンを利用するときは、ボーナスや退職金を当てにせず、将来のライフステージの変化も考慮して返済計画を立てることが大切です。

住宅ローンの返済が難しい場合は、金融機関に返済期限の猶予（リスケ）を相談してみましょう。より金利が安い住宅ローンがあれば、借り換えを検討する方法もあります。

住宅ローンの返済が不可能になったら、自宅が強制的に競売にかけられる可能性があります。住宅ローン破産に陥った段階で、任意売却や個人再生・自己破産などの手段を利用することが大切です。

住宅ローンの支払いについて不安がある場合は、早めに弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。