家賃滞納の時効は5年！消滅時効の条件と対応方法を完全解説

消滅時効とは、諸条件を満たした状態で一定期間が経過すると債務がなくなる制度です。

毎月の家賃の支払いは「定期給付債権」にあたり、支払いを求める権利を行使することができると知った時から5年で消滅します。

この制度は、長期間経過した債務について、いつまでも支払い義務を負わせることは社会的に適切ではないという考えに基づいています。

毎月支払う家賃の時効は、各月の支払期日の翌日から個別に進行します。

たとえば、毎月末日が支払期日なら、1月末支払い分は2月1日から、2月末支払い分は3月1日からそれぞれ時効のカウントが始まります。

古い滞納分から順番に5年を迎えることになります。

なお、保証会社が大家さんに代わって家賃を支払った場合（代位弁済）、保証会社からの請求は代位弁済をした日から新たに5年の時効期間が始まります。

大家さんへの時効とは別にカウントされる点に注意が必要です。

時効期間が経過しただけでは、自動的に債務がなくなるわけではありません。

借主が「時効を援用する」という意思表示をして初めて、支払い義務が消滅します。これは、支払う意思と能力がある人には任意の支払いを認めるべきという考えによるものです。

時効を援用できるのは借主本人と連帯保証人です。

通常は内容証明郵便で援用の意思表示を行います。

時効援用は法的な手続きなので、専門家に相談することをお勧めします。適切な時期と方法で行わないと失敗してしまう可能性があります。

滞納家賃の一部でも支払うと、それは債務の存在を認めたことになり、時効は更新されてしまいます。

たとえ1円でも支払った場合、その時点で時効のカウントはリセットされ、新たに5年間の時効期間が始まります。

また「来月から必ず支払います」「分割で支払いたい」といった約束をすることも、債務の承認にあたります。

そのほか、共益費や駐車場代など、家賃以外の費用を支払った場合でも、それが滞納家賃の一部と認められれば時効更新の可能性があります。

大家や保証会社、債権回収会社などが行う回収手続きには、裁判外・裁判上の2種類の手続きがあります。

時効の完成を止めるのは、主に次の2種類の回収手続きです。

■内容証明郵便による督促

配達日や書面の内容などが郵便局で記録される「配達証明付き内容証明郵便」を利用した督促で、時効の完成を6か月間猶予する方法があります。

ただし、時効の完成を一時的に猶予するための催告は、最初の1度のみ効果を持ち、同じ期間内に再度催告を行ったとしても、その催告によってさらに猶予が延長されるわけではありません。

（6か月以内に下記の裁判上の請求をする必要があります）

■裁判上の請求

簡易裁判所で手続する「支払督促」は、2週間で確定し、その時点で時効のカウントがリセットされて新たに期間が開始される（＝更新）効果があります。

訴訟、調停などが提起されると、終了するまで時効は完成せず、判決や和解の時点で時効が更新されます。

■強制執行など

強制執行の手続中は時効が完成せず、手続が終了すると時効の更新があります。財産開示手続についても、時効は更新されます。

時効が完成したときには援用が必要と説明しましたが、このとき、内容証明郵便で大家宛に通知を送付するのが一般的です。

援用書面には、対象となる債務の特定や時効が完成していることの主張を明確に記載する必要があります。

専門家に依頼することで、適切な援用手続きを行うことができます。

時効の援用は、時効期間が経過した後であればいつでも可能です。

ただし、大家さんから請求を受けてから援用するケースが多いでしょう。裁判で争う場合は、答弁書や準備書面で援用を主張することになります。

10年以上前に住んでいたレオパレスの家賃滞納分に関する請求書が届いたという状況です。

請求書には以下の情報が記載されています。

・賃貸借契約の概要

• 契約日：2014年○月○日
• 物件名：レオパレス○○

・保証委託契約の内容

• 原契約者：プラザ賃貸管理保証株式会社
• 保証履行額（求償債権額）：○○万円
• 弁済期：2017年○月○日

・債権譲渡と請求者

• プラザ賃貸管理保証株式会社が滞納分を立替払いし、その後リベラルアセットに債権を譲渡。
• リベラルアセットが債権回収を引田法律事務所に委託。

・債権の内容

• 家賃の総額は約32万円、遅延損害金が加算されて請求額は約70万円

時効援用を主張する内容証明郵便を送付した結果、請求も止まり、支払いを免れることができました。

10年程度前に住んでいたアパートの保証会社から家賃滞納に関する（ご通知）が届いて相談。

書類には以下の情報が記載されています。

• 物件名：○○
• 請求額：59万○円
• 備考：2015年7月○日の退去時に未精算となっている‥‥
• 滞納内容・日付：最後の家賃が2015年7月

2015年から5年以上は経過していることが明らかなので、当事務所で時効を主張する旨の内容証明郵便を作成し送付。その結果、請求も止まり、支払いを免れることができました。

賃貸借契約の解除には、「信頼関係破壊の法理」という考え方が適用されます。

これは、単に家賃の未払いがあるだけでなく、大家さんと借主の信頼関係が破壊されたと認められる場合に初めて、契約解除が有効になるという原則です。

■信頼関係が破壊されたと判断される場合

● 長期の滞納があり、支払い意思が見られない

● 度重なる督促にも応じない

● 連絡が取れない状態が続いている

■信頼関係が破壊されていないと判断される場合

● 一時的な困窮で支払いが遅れているが、分割払いの相談に応じている

● 誠実に事情を説明し、支払計画を提示している

● 過去の滞納を解消するなど、改善の努力が見られる

信頼関係破壊の法理に照らし合わせると、家賃滞納による契約解除は、一定の要件を満たす必要があります。

契約書に即時解除の条項があっても、1～2か月程度の滞納では解除は認められない可能性が高いのです。

一般的には、3か月以上の滞納があると、契約解除が認められる可能性が高くなります。もっとも、これまでの支払い状況や滞納の理由によっては、より長期の滞納でも即時の解除が認められないケースもあります。

賃貸借契約が解除される場合は、まず催告書や内容証明郵便で支払いを求められます。それでも支払いがない場合に契約解除の通知を行うのが一般的です。

この間に相談すれば、分割払いなどの相談に応じてもらえる可能性もあります。

強制退去には裁判上の手続きが必要であり、未払いの家賃があるからといって、大家が勝手に鍵を変えたり、荷物を外に出したりすることは違法です。

裁判では、判決確定後、強制執行が行われる場合は執行官が立ち会います。突然の強制執行は行われず、事前に期日が通知されます。

残置物は、原則として一定期間保管された後、処分されることになります。

■明渡し訴訟の流れ

1. 裁判所に訴状が提出される

2. 1回目の期日で和解協議が行われることが多い

3. 和解が成立しない場合は審理に入る

4. 判決まで通常3か月から6か月かかる

なお、明渡し費用および残置物の保管・処分にかかる費用は、入居者側の負担となります。ほかには、通常の引っ越しでかかる退去費用（原状回復費用）も負担しなければなりません。これらの費用発生により、ますます支払い負担が重くなると言えます。

家賃の滞納には遅延損害金が発生します。一般的な賃貸借契約では年利14.6%（1日あたり0.04%）が設定されており、滞納期間が長引くほど支払い金額は増加していきます。

加えて、督促状の発行手数料や内容証明郵便の費用なども、滞納者の負担です。

また、保証会社が介入する場合は、督促の度に事務手数料が加算される場合があります。

さらに、裁判に発展した場合は、裁判費用や弁護士費用なども請求されるかもしれません。

信販系の保証会社を介して家賃をクレジットカードで支払っている場合、滞納情報が信用情報機関に登録されます。

また、連帯保証人がいる場合は、連帯保証人にも請求が行き、保証人の信用にも影響が及ぶ可能性があります。これにより、人間関係にも悪影響を及ぼすことになりかねません。

支払いが困難になりそうな場合は、まず大家さんや管理会社に相談することをお勧めします。

事情を説明し、分割払いなどの相談に応じてもらえる可能性があります。

分割払いを提案する際は、具体的な支払計画を立てることが重要です。収支状況や今後の収入見込みを示しながら、実現可能な計画を提示しましょう。

また、連帯保証人には、状況を隠さず早めに報告することをおすすめします。

突然の請求で関係が悪化するよりも、事前の説明で理解を得る方が望ましいといえます。

失業や疾病などを理由に一時的に家賃支払いが難しくなるケースでは、住居確保給付金などの公的支援制度を利用できる可能性があります。

また、社会福祉協議会による貸付制度なども検討価値があります。

ほかに、副業や不要品の売却など、できることから収入増加を図りましょう。

家賃滞納の消滅時効は5年で成立しますが、単に期間が経過すれば良いわけではありません。

時効の成立には、「支払いおよび支払いの承認をしていないこと」「大家などが回収手続きを行っていないこと」「借主が時効を援用すること」という3つの条件を満たす必要があります。

また、家賃滞納は時効による支払い義務の消滅を待つような選択をする前に、さまざまな対応策を検討すべきです。

滞納が続くと、遅延損害金や督促費用などの追加負担が発生するだけでなく、信用情報への悪影響や強制退去のリスクもあります。

支払いが困難になりそうな場合は、できるだけ早期に大家さんや管理会社に相談し、分割払いなどの対応を相談することをお勧めします。

また、公的支援制度の活用など、状況改善のための選択肢は複数あります。

時効を待つ前に、これらの対応策を検討することが望ましいでしょう。

黒川聡史（司法書士法人黒川事務所 代表司法書士）

東京司法書士会所属：登録番号第4230号

簡裁代理権認定司法書士：法務大臣認定第501067号

行政書士（登録番号第19082582号）

ファイナンシャルプランナー（CFP®：1級FP技能士）

経歴: 平成19年に渋谷で個人事務所を開業。債務整理を中心に12,000人以上の依頼者を解決。現在は事務所を法人化して活動

著書に『借金の不安が楽になるお金の話』『FPに知ってほしい借金の話』がある